28/03/2023 tarihinde yayınlanan 7445 sayılı kanunla getirilen ve 6325 sayılı kanunda yapılan değişiklik ile birlikte kira davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk 01/09/2023 tarihinden itibaren uygulanmaya başlamıştır. 01/09/2023 tarihinden önce açılan tahliye davalarına arabuluculuk prosedürü uygulanmayacaktır. Bu tarihten sonra evini boşaltmak üzere tahliye veya kira tespit davası açmak isteyenler öncelikle zorunlu arabuluculuğa başvurması gerekmektedir. Aksi halde dava usulden reddedilir.
Yapılan değişiklikle birlikte son dönemde artan kira dosyalarını anlaşarak azaltmak amaçlanmıştır. Şimdi başlıklar halinde kira davalarında arabuluculuğu açıklayacağız.
Kira davalarında arabuluculuğun zorunlu olduğu haller nelerdir?
Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunludur. Kira dosyalarında kural arabulucuya başvurunun zorunlu olmasıdır. İstisnaları mevcuttur. İstisna haller aşağıda tek tek belirtilmiştir.
Kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar; Ev sahibi borcunun ödemediği için kiracıya 30 günlük süre tanıması ve akabinde dava açması halinde arabulucuya başvuru zorunlu değildir.
Kira ilişkisi veya kira sözleşmesi haricindeki itirazlar; İcra takibinde ödeme emrinin usulsüz olduğu, tebligatın usulsüz yapıldığı gibi icra takibini ilgilendiren konulardaki itirazlar arabulucuya başvuru zorunlu değildir.
Taşınır kiraları; Araç kirası, ürün& mahsul kirası gibi taşınmaz haricindeki bütün kiralarda arabulucuya başvuru zorunlu değildir.
Mevzuatın yeni olması hasebiyle arabuluculuk müessesinin zorunlu olduğu hallerde eksikler mevcuttur. Uygulamada bu eksiklik zaman içerisinde Yargıtay içtihatları ile doldurulacaktır. Ancak şu aşamada çıkan mevzuatın genel mantalitesi sulh hukuk mahkemesinde açılan davalarda arabuluculuk zorunlu, icra hukuk mahkemesinde açılan davalarda arabulucuya başvuru zorunlu değildir.
İş yerleri için kira davalarında arabuluculuk zorunlu mudur?
İş yerleri kira davalarında yukarıdaki istisnalar içerisine girmeyen hallerde arabuluculuk zorunludur. Konut ile iş yerinde zorunlu arabuluculuk açısından hiçbir fark yoktur. Aynı usulü işlemlere tabidir. Ancak konutlar için getirilen % 25 kira ücret sınırlaması, iş yerleri için geçerli değildir. İş yerlerinin kira artışları TÜİK’te yer alan Tüketici Fiyat endeksine(TÜFE) göre belirlenir.
Arabuluculukta neler yapılır?
Her iki taraf da arabuluculuğa başvuru yapabilmektedir. Ancak uygulamada genellikle kiracının evden çıkmasını isteyen ev sahibi arabulucuya başvuru yapar. Arabuluculuk merkezinden atanan arabulucu taraflara ulaşarak taleplerini dinler. Arabuluculukta süre kısıtlaması olduğu için taraflara en kolay yoldan ulaşmaya çalışır. Bu nedenle başvuru yaparken ev sahibinden kiracının telefon numarasını yazması istenir. Taraflarla görüştükten sonra iki tarafında da uygun olduğu bir tarihte toplantı günü belirlenir. İlk toplantıda anlaşma durumu olmaz ve taraflar ikinci toplantı isterse ikinci toplantı günü de belirlenir.
Taraflardan biri karşı tarafla karşı karşıya gelmek istemezse görüşmelerin ayrı ayrı yapılmasını isteyebilir. Özellikle kiracı ve ev sahipleri arasında husumetin olduğu da düşünüldüğünde bazı durumlarda aynı ortamda olmaması daha uygun olacaktır.
Toplantıya katılmak zorunlu mu?
Arabuluculukta amaç anlaşmak olduğu için tarafların toplantıya katılması istenir. Ancak çağrıya rağmen toplantıya katılmayan taraf olursa arabulucu, taraflardan birinin toplantıya katılmadığını belirterek anlaşamama tutanağını düzenler. Toplantıya katılmayan tarafın herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır. Ancak toplantıya katılmayan taraf vekili ise dava sonunda davayı kazanması halinde karşı vekalet ücretine hükmedilmez.
Kira arabuluculuk süreci ne kadar sürmektedir?
Arabuluculuk görüşmeleri, belirli sürelerle kısıtlanmıştır. Dosyada arabulucu atandıktan sonra arabulucunun görüşmeleri sonlandırmak için 3 haftalık süresi vardır. Şayet 3 haftalık süreçte bitirememesi halinde 1 hafta uzatma alabilmektedir. En geç 1 ay içerisinde arabuluculuk süreci tamamlanmaktadır.
Taraflar anlaştıktan ve arabuluculuk sona erdikten sonra ne yapmak gerekiyor?
Taraflar anlaşma halinde anlaşma tutanağında yer aldığı şekilde yükümlülüklerini yerine getirmesi istenir. Yerine getirmediği taktirde icra edilebilirlik şerhi alınarak icra takibi yoluyla zorla yerine getirilmesi sağlanabilir. İcra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinden alınmaktadır. Örnek vermek gerekirse kiracı 1 ay sonra tahliye edeceğini taahhüt eder ve süre geçmesine rağmen evi boşaltmazsa icra yoluyla tahliyesi sağlanabilir.
Tarafların anlaşamaması halinde ne yapmak gerekiyor?
Taraflar anlaşamaması halinde kira bedelinin tespitini veya tahliyesini isteyen ev sahibinin dava açmasının önünde hiçbir engel bulunmamaktadır.
Kira davaları arabuluculukta her konuda anlaşma sağlanabilir mi? Kira davaları arabuluculukta kira tutarı için % 25’ten daha fazlasına anlaşabilir mi?
Tarafların anlaştığı her hususta anlaşma yapılabilir. Hatta çıkan haberlerde de görüleceği üzere ev sahibi, kiracının evden çıkması için belli bir miktar ücret ödemeyi dahi kabul etmektedir. Taraflar anlaşarak %25’lik sınırın üzerine çıkabilir. Bu sebeple anlaşmanın bir sınırı yoktur. Tamamen tarafların inisiyatifine bırakılmıştır.
Arabuluculuk ücreti ne kadar?
Arabuluculuk ücreti tarafların anlaştığı tutarın % 6’sıdır. Bu tutar, asgari ücret tarifesinin altında kalırsa asgari arabuluculuk ücret tarifesi uygulanır. Taraflar bu ücreti eşit bir şekilde öder. Ancak aksi her zaman kararlaştırılabilir. Arabuluculuk ücret tarifesi her yıl güncellenmektedir. Arabuluculuk asgari ücret tarifesi olarak yayınlanmaktadır. Başvuru yaptığınız tarihte tarifeye bakarak ücreti öğrenebilirsiniz.
Arabuluculuk görüşmelerinde yer alan hiçbir husus dışarı aktarılamaz. Arabuluculukta esas mesele tarafların anlaşması olduğu için toplantılar gizli yapılmaktadır. Tarafların rahat bir şekilde kendisini ifade edebilmesi önemsenmiştir. Bu sebeple görüşmelerde yer alan hususlar mahkemede kullanılamaz.
Kimler arabuluculuk yapmaktadır?
Arabuluculuğu uygulamada genellikle avukatlar yürütmektedir. Arabuluculuk şartları aşağıda tek tek sayılmıştır.
T. C. vatandaşı olması
Hukuk fakültesi mezunu olmak
Hukuk alanındaki bir meslekte en az 5 yıllık kıdemi olması
Kasten işlenen bir suçtan dolayı bir yıldan fazla süreyle hapis cezası almaması
Yüz kızartıcı suç işlememesi
Arabuluculuk eğitimini tamamlamak ve Bakanlıkça yapılan yazılı sınavda başarılı olmak
Kira davalarında arabuluculuk fayda sağlar mı?
Mevzuatın çıkarılmasının ana sebebi son dönemde artan kira davalarının azalmasını sağlamaktır. Uygulamada ise bunun karşılığını nasıl görebiliriz? Ev veya iş yeri sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda asıl meselenin kira artış miktarı olduğu görülecektir. Ev sahibi enflasyon karşısında evinin kirasının çok az kaldığını söyleyerek kiracıdan daha fazla artış beklemektedir. Kiracı ise %25 yasal sınırı olduğu için daha fazla artış yapmayacağını belirtmektedir.
Asıl konu ile resmiyete geçen konu farklılık göstermektedir. Asıl mesele kira artışı iken dava ve arabuluculuk konusu kanunda sayılı sebeplerden biri olmaktadır. Bunlar tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar, ihtiyaç sebebiyle tahliye, tamir ve tadilat, evin satılması gibi sebeplerdir. Linke tıklayarak bu konuyla ilgili yazımıza bakabilirsiniz. Ev sahibi bu sebeplerden birine dayanarak başvuru yapsa bile arabuluculuğun asıl konusu kira miktarının tespiti olacaktır. Aslına bakılacak olursa kira artışı konusunda taraflar anlaştırılabilir. Ancak gerçek manada mevzuatta yer alan sebeplerden biri varsa tarafların anlaşma ihtimali zorlaşmaktadır. Örnek vermek gerekirse ev sahibinin eve ihtiyacı varsa her türlü tahliyesini isteyecektir. Kiracının evden çıkmak istemeyeceği de göz önünde bulundurulursa dava açmaktan başka çare kalmayacaktır.
Kira hukukundan kaynaklanan dosyaların detayları oldukça fazla olduğu için hukuki yardım almanızı tavsiye ediyoruz. Bu konuyla ilgili diğer yazılarımıza bakabilirsiniz;
Turkish