Günümüzde en çok karşılaştığımız sorunlardan olan kiralanan taşınmazların tahliyesi, kira bedeli ödenmediğinde veya kira süresi sona erdiğinde başvurduğumuz yollardandır. Tahliye davası kanunda sayılan belirli nedenlerle kiracının taşınmazdan çıkartılması için açılan dava türüdür. Başlıca tahliye türleri şunlardır:
- İCRA YOLUYLA TAHLİYE
Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle ve kira süresinin bitmesi halinde doğrudan icra dairesine başvurarak kiralanan taşınmazın tahliyesini istemesi haline icra yoluyla tahliye denir. Kiraya verenler için daha kolay bir yol olan icra yoluyla tahliye genellikle dava yoluyla tahliyeden önce başvurulmaktadır. Davaya göre daha hızlı ve etkin bir yoldur.
İki durumun varlığı halinde mahkemeden tahliye davası açmadan icra dairesine başvurarak kiralanan taşınmazın ilamsız tahliyesini isteyebilir. Bu iki durum kira bedelinin ödenmemesi hali( TBK m. 269,269/d) ve kira süresinin bitmesi halidir (TBK m. 272,275) .
İcra Yoluyla Tahliyede Görevli Ve Yetkili İcra Dairesi
Aksi kararlaştırılmadıkça kira alacağı götürülecek borçlardan olup, kiraya verenin ikametgahında ödenmesi gerekir. Dolayısıyla kiraya verenin ikametgahının bulunduğu yer veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir.
A. İcra Yoluyla Tahliye Sebepleri:Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle taşınmazın tahliyesi
Kiracı ödeme günü gelen kirayı ödemezse, kiraya veren icra dairesine başvurarak, mahkeme kararına gerek olmadan taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Bu durumda kiraya veren hem ödenmeyen kira alacaklarını hem de taşınmazın tahliyesini birlikte isteyebilir.
Ödeme emri/ İtiraz
Kiraya verenin ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi kiracıya ihtarlı ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz edilebileceği, itiraz süresi içinde kira sözleşmesine ve imzaya itiraz etmediği takdirde kabul etmiş sayılacağı, itiraz süresi içerisinde itiraz etmez, ödeme süresi içerisinde borcunu da ödemezse kiraya veren kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği ve icra mahkemesinden kiracının taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir. Ödeme için kiracıya verilecek süre en az 10 gündür, konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az 30 gündür. Bu süre kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. (TBK m.315/2)
Borçlu süresi içinde ödeme emrine itiraz etmezse kira alacağına ilişkin bölüm kesinleşir ve kiralayan borçlunun mallarını haczedilmesini isteyebilir.
Ödeme emrine itiraz edilirse, kiralayan itirazın kendine tebliğinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını ve tahliyesini istemelidir. Bu süre içerisinde istemezse takip sona erer ve bir daha aynı alacaktan ilamsız tahliye takibi yapamaz (İİK m. 269/3).
Ödeme emrine itiraz etmeyen ve süresinde borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için alacaklı, ihtar süresinin bitim tarihini takip eden 6 ay içinde icra mahkemesince tahliyeye karar verilmesini istemelidir.
B. Kira sözleşmesinin sona ermesi sebebiyle taşınmazın tahliyesi
Kira sözleşmesinin sona ermesine dayanan tahliye, yazılı kira sözleşmeleriyle kiralanan taşınmazlar ilişkindir. Kiracı belirli süre kira sözleşmelerinde sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi aynı koşullarda uzamış sayılır.
Kiraya veren aynı hakka sahip değildir. Kiraya verenin bu yola başvurması için kiracı tarafından kiralananı belli bir tarihte boşaltacağına dair verilen yazılı taahhütname olmalıdır.
Yazılı tahliye taahhütnamede belirtilen sürenin bitmesinden 1 ay içinde icra dairesine başvurarak taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Tahliye talebini alan icra müdürü kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracı 7 gün içinde tahliye emrine itiraz etmezse tahliye takibi kesinleşir. Tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde taşınmaz boşaltılmazsa, kiracı taşınmazdan zorla çıkartılır ve taşınmaz kiralayana teslim edilir.
2. DAVA YOLUYLA TAHLİYE:
Tahliye davası, kiraya verenin, kiracının kanunda bahsedilen sebeplerden dolayı boşaltılması için açtığı davadır. Bu sebepler kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere iki türlüdür.
Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davaları kiracılara karşı açılmakta ve Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından görülmektedir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri ya da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Tahliye Davası Açma Sebepleri
A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
- Gereksinim nedeniyle tahliye
Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Konut ihtiyacı sebebiyle tahliye için kanun koyucu gerçek ve samimi olmasını aramaktadır.
- Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye
Kiraya veren kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Taşınmazı devralan yeni malik için de bu hükümler uygulanır. İmar kelimesi onarma, iyileştirme anlamında kullanılmış olup mevcut binada yapılan değişikliklerdir. Yeniden inşa ise mevcut olan taşınmazın yıkılıp yerine yeni bir taşınmaz inşa edilmesi anlamında kullanılmıştır.
Gereksinim nedeniyle tahliye ve yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyede kiraya veren taşınmazı eski haliyle ve haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. - Yeni Malikin Konut ve İşyeri Olarak Kullanma İhtiyacı
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
B. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
- Kiracının yazılı taahhüt etmesine sebebiyle tahliye
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya tahliye davası açmak suretiyle sona erdirebilir ( TBK m.352/1). Ancak kiralanan taşınmazın tahliye taahhütnamesi geçerli olabilmesi için kiralananın teslim edilmesinden sonra imzalanmalı, yazılı olması ve belirli bir tarih içermesi gerekmektedir. - İki haklı ihtar sebebiyle tahliye
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde , kira süresinin bir yıldan uzun süreli kiralarda ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kirayı ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kira süresinin sonunda veya bir yıldan uzun kira sözleşmelerinde kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilir. İhtarlar haklı nedenle olmalı ve muaccel olan kira borcuna yönelik olmalıdır. Ayrıca iki haklı ihtar ayrı ayrı, farklı aylara ilişkin borca yönelik olmalıdır.
- Kiracının veya eşinin farklı bir konutu olması sebebiyle tahliye
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sona erdirebilir. Kanun koyucu, kiracı tahliye edilse bile oturacağı başka evi var düşüncesiyle bu sebebe yer vermiştir. Bu hükme dayanarak tahliye için gereksinim olmasına veya iki haklı ihtara gerek yoktur. Bu konutun kullanılabilir olup olmadığını tespitte ise kiracının nüfus sayısı, maddi ve sağlık durumu da göz önünde bulundurulur.
- KİRACININ BİLDİRİMİ YOLUYLA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ:
Kanun koyucu genellikle kiracıyı koruyan hükümlere yer vermiştir. Kiracının sözleşme sonunda sözleşmeyi sona erdirmesine izin varken kiraya verene bu hak tanınmamıştır.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin sona ermesinden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Örneğin, 01.06.2022 bitiş tarihli belirli süreli kira sözleşmesini feshetmek isteyen kiracı en geç 15.05.2022 tarihine kadar kira sözleşmesini feshettiğini kiralayana bildirmek zorundadır Kiracı bildirimde bulunmadığı takdirde kira sözleşmesi 1 yıl uzatılmış sayılır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda bu süreyi izleyen her uzama döneminin sonundan en az 3 ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Turkish