- Arsa Sahibi İle Müteahhit Arasındaki Sözleşme
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulamada çok sık başvurulan bir sözleşme olduğu söylenebilir. Arsa sahibi arsa temin etmekte, müteahhit ise finans sağlamaktadır. Bu sözleşme ya daire karşılığında ya da hasılat paylaşımı şeklinde yapılmaktadır. Anılan sözleşme daire karşılığında yapılmış ise arsa sahibi, arsası üzerinde yapılacak bağımsız bölümlerden bir kısmını müteahhide devretme karşılığında bağımsız bölümlere sahip olacaktır. Müteahhit ise, arsa sahibinin arsası üzerinde inşaat yapmanın karşılığı olarak kendisine devredilen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satarak gelir elde etmektedir. Anılan sözleşme hasılat paylaşımlı ise aralarında yaptıkları sözleşmedeki oran nispetinde satışı yapılan dairelerin hasılatı bölüşülecektir.
2. Üçüncü Kişi İle Yapılan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Adi Yazılı Olması Yeterli
TBK m. 183’e göre alacağın temliki, kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklının, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devretmesi işlemidir. Devralan üçüncü şahıs, devreden yüklenicinin halefi durumundadır. Üçüncü kişiye devredilen hak, bağımsız bölümler yüklenici tarafından tamamlandığında bağımsız bölümlerin kendi adına tescilini talep hakkıdır.
Müteahhit, arsa sahibi ile arasındaki sözleşme uyarınca bağımsız bölümlerin satışını 3. kişilere vaat edebilir. Yargıtay’ın yerleşik kararları gereğince bu sözleşmeler alacağın temliki olarak kabul edilmektedir. Her ne kadar taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekil şartına bağlı olmasına rağmen, bu durumda alacağın temliki olarak kabul edildiğinden, kanun gereği özel şekil şartı aranmamaktadır ve adi yazılı şekilde yapılabilmektedir. Yani vatandaş müteahhit ile yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesini noterden yapma zorunluluğu yoktur. Aralarında yazılı bir sözleşme yapılması dahi geçerlidir.
Örneğin, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun alacağın temlikine ilişkin 2014/569 E. 2016/181 K. sayılı kararına göre, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; böyle bir sözleşme, alacağın temliki hükmünde olarak hukuken geçerlidir.
3. Üçüncü Kişi Dairenin Devrini Arsa Sahibinden İsteyebileceği Durumlar
Üçüncü kişi, dairenin devrini arsa sahibinden isteyebilmesi için müteahhitin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gerekir.
İfa zamanı gelmesi ile birlikte arsa sahibi açısından borç muaccel hale gelecektir ve üçüncü kişinin talep hakkı doğacaktır. Üçüncü kişinin talebine rağmen arsa sahibi devre yanaşmadığı takdirde üçüncü kişi, tapu kaydının iptal edilerek kendi adına tescilini talep edebilecektir. Bu durumda üçüncü kişi alacağın temliki sözleşmesi uyarınca arsa sahibine karşı tescile zorlama davası açabilecektir.
Aynı şekilde, Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca arsa sahibi tarafından hakkın açıkça kötüye kullanıldığı hallerde üçüncü kişi, dairenin devrini arsa sahibinden isteyebilecektir.
Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 1987/2 E, 1988/2 K, 30.9.1988 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında : “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçimde koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeye-ceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının, tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasının kabul edileceği” sonucuna varılmıştır. Yani Yargıtay, alıcının yaptığı sözleşme geçerlilik şartına uymasa bile, alıcı şahsın ücret ödeme borcunu tam olarak ifa etmesi, satılan bağımsız bölümün zilyetliğinin alıcıya teslim edilmesi ve alıcının onu malik gibi kullanması halinde, durumun özellikleri haklı kılıyorsa, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasının kabul edileceğine hükmetmiştir. Medeni Kanun 2. maddede yer alan dürüstlük kuralı uyarınca bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı açıktır.
Diğer bir durum, aynı şartlara sahip kişiler arasında ayrım yapılması, bazılarına tapu verilmesine rağmen diğerlerine verilmemesi eşitlik ilkesine aykırıdır. Bu durumda da üçüncü kişi, dairenin devrini arsa sahibinden isteyebilecektir.
Bu doğrultuda, Yargıtay 14. HD 12.12.2014 tarih, 15512/14623 sayılı kararı ile “Üyeye mevcut borcu ödeme olanağı sağlamak amacıyla borcun depo ettirilmesi doğru olmadığından, depo kararına konu miktarın yatırılması konusunda ilgili tarafa kesin süre verilmesi şeklinde bir uygulamanın hatalı olduğu- Eşitlik ilkesi gereğince eksik ödemesi bulunan diğer üyelere tapularının verilip verilmediği hususu araştırılarak, verilmiş olması durumunda tapu iptal ve tescil talebinin haklı olduğu gözetilerek, davaya konu dairenin daha önce davacıya tahsis edildiği ve daire üzerindeki öncelik hakkının davacıya ait olduğu esasen mahkemece de kabul edilmiş olmasına göre, davacı ile aynı durumda bulunan üyelere tapularının verilmesi halinde davacının talebinin kabulü gerektiği hususu düşünülmeksizin, usule aykırı bir şekilde depo karan verilerek, öngörülen kesin süre içerisinde depo kararına konu miktarın kesin süreden sonra ancak duruşmadan önce yatırılması sebebiyle kesin mehilin amaca, usul ve yasaya uygun düşmediğinin gözardı edilmesi suretiyle yazılı sonuca varılmasının doğru olmadığı-’’ hükmüne yer vermiştir.
Tüm bu durumlarda üçüncü kişi arsa sahibine karşı tescile zorlama davası açabilecektir.
4. Tescile Zorlama (Ferağa İcbar) Davası
Medeni Kanun’un 716. maddesinde, “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.’’ hükmüne yer verilmiştir. Buna göre haklı bir sebebe rağmen, tescile yanaşmayan malike karşı tescile zorlama (ferağa icbar) davasının açılabileceği düzenlenmiştir.
Tescile zorlama davası, dava açıldığı anda tapu kaydında yer alan taşınmazın malikine karşı açılmaktadır.
5. Tescile Zorlama Davasında Görevli Mahkeme
Taşınmazın bulunduğu yerdeki Tüketici mahkemelerinde görülmesi gereken bir uyuşmazlıktır. 3. Kişi müteahhit ile anlaşma sağlamış ve sözleşme imzalamıştır. Dava konusu konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallardan olması ve davacının davalı karşısında tüketici konumunda bulunması sebebiyle açılacak dava tüketici mahkemesinin görevine girer. Nitekim yerleşik yargı içtihatları ile de görev hususunda şüphe kalmamıştır:
….…
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 03.12.2015 T., 2015/28521 E. Ve 2015/35522 sayılı kararında “Davalı her ne kadar arsa sahibi olarak görünse de, ilk müteahhit olan dava dışı … ile arasında “düzenleme şeklinde arsa payı karşılığında hasılat paylaşımlı inşaat yapımı ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” olduğuna göre, bu durumda davacıları davalı karşısında Tüketici saymak gerekir. Buna göre davaya bakmaya Tüketici Mahkemesi’nin görevli olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece işin esasına girilerek, hüküm tesisi gerekirken, genel mahkemelerin görevli olduğundan bahisle, görevsizlik kararı verilmesi, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir”
6. Tescile Zorlama Davasında Zamanaşımı Süresi
Taşınmaz malların aynından doğan uyuşmazlıklar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, Borçlar Kanunun 146. maddesi hükmü gereğince 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre taşınmaz malların devri için ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.
Turkish