- Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda genel olarak kiracıyı koruyan hükümlere yer verilmiştir. Kiralayanın, taşınmazın tahliyesini isteme hakkı sınırlı tutulmuştur. Bunlardan bir tanesi tahliye taahhütnamesi ile taşınmazın tahliyesini isteme hakkıdır.
TBK 352. maddesi tahliye taahhütnamesine yer vermiştir. Bu maddede, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir“ hükmü düzenlenmiştir.
2. Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Düzenlenir?
- Yazılı Yapılmalıdır.
Kanun yazılı şekilde olmasını aramıştır. Noter onaylı olmasına gerek yoktur. Taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenmesi yeterlidir. Noter onaylı yapılması kiracının imza, tarih gibi şeylere itirazını engel olması yönünden yardımcı olur. Olası dava sürecini kısaltır.
- Kiralananın Teslim Edilmesinden Sonra İmzalanmış Olmalıdır.
Uygulamada en çok hata yapılan husus budur. Kira sözleşmesinin kurulmasıyla kiralananın teslim edildiği kabul edilir. Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin kuruluş tarihinden en erken bir gün sonra imzalanmış olmalıdır. Yargıtay, kira sözleşmesinin tanzim tarihi ile başlangıç tarihi farklı olan sözleşmelerde tahliye taahhütnamesinin tanzim tarihinden sonra fakat başlangıç tarihinden önce yapılmasını geçerli saymıştır (3. Hukuk Dairesi, 20.12.2017 tarih, 2017/7774 E. , 2017/17974 K.). Tabi ki burada kiracının iradesini sakatlayan bir durumun olmaması gerekir. Kanun koyucunun buradaki amacı, taşınmazı taahhütname karşılığında kiralanacağı baskısına karşı kiracıyı korumaktır.
- Tahliye Taahhütnamesinde Taşınmazın Tahliye Tarihinin Belirli ya da Belirlenebilir Olması Gerekir.
Tahliye taahhütnamesinde tarih açık ve anlaşılır olmalıdır. Gün, ay ve yıl şeklinde düzenlenmelidir. Kanun belli bir tarih olmasını aramış, uygulamada belirlenebilir tarih de geçerli kabul edilmiştir. Örneğin, Ocak 2021 tarihinin Ocak ayının sonu olarak kabul edilmektedir. 2021 Kurban Bayramının son günü yine belirlenebilir tarih olduğu için geçerlidir.
- Tahliye taahhütnamesi verilirken irade sakatlanmamış olmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi bir sözleşme olduğu için kişilerin serbest iradesi ile sözleşmeyi imzalamaları gerekir. Hata, hile yahut korkutma yolları ile alınmışsa irade sakatlığı sebebiyle sözleşme geçersiz kabul edilecektir. TBK m. 39 uyarınca irade bozukluğu halinin ortadan kalktığından itibaren bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığının bildirilmesi gerekir.
Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Aksini iddia eden ispat ile yükümlüdür.
3. Tahliye Taahhütnamesi İle Kiralananın Tahliyesi Nasıl Yapılır?
Kiracı taahhütnamede verdiği süre içinde kiralananı boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Burada kiraya verenin iki şekilde hareket edebilir. Bunlardan biri icra yoluyla tahliye, ikincisi dava yoluyla tahliyedir. Her ikisinde de başvuru süresi 1 aydır.
İcra yoluna başvurulduğunda icra dairesi, kiracıya 15 gün içinde taşınmazı boşaltması ve teslim etmesi için ödeme emri gönderir. Kiracı buna itiraz etmezse başvuru kesinleşir ve taşınmazı tahliye etmesi gerekir. İtiraz etmesi halinde itirazın konusuna göre izlenecek süreç değişir. Kiraya veren, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya ” tarih ” ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesi dar kapsamlı mahkeme olması sebebiyle bu hususta karar veremez. Bu durumda Sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir. Tarih ve imza dışındaki itirazları İcra Hukuk Mahkemesi karara bağlar ve itirazın kaldırılmasına karar verirse, kiracı taşınmazı tahliye etmesi gerekir.
4. Tahliye Taahhütnamesi İle Kiralananın Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Belirli bir süre vermek doğru olmaz. İcra yoluyla taşınmazın tahliyesine başvurmak davaya göre daha kısa sürer. Ancak kiracının imza, tarih gibi teknik konulara itiraz etmesi durumunda süreç uzayabilir. Nihayetinde dava açılsa dahi genel dava türlerine göre daha kısa süreceği söylenebilir.
5. Tahliye Taahhütnamesi İle Kiralananın Tahliyesi İçin Kararın Kesinleşmesi Gerekir Mi?
Mahkeme tarafından verilen taşınmazın tahliyesi kararının icrası için kararın kesinleşmesini beklemeye gerek yoktur. Ancak İcra ve İflas Kanunu m. 36 uyarınca kiracı tehiri icra kararı alabilir.
6. Tahliye Taahhütnamesi İle Kiralananın Tahliyesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kiralananın tahliyesi davası taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yetki kesin değildir. Davalının yerleşim yeri mahkemesi yada sözleşmenin icra olunacağı yerdeki mahkemede de dava açılabilir.
7. Dava Esnasında Taşınmazın Tahliye Edilmesi Halinde Yapılan Giderler Alınabilir Mi?
Yargılama sırasında, dava konusu taşınmazın tahliye edilmesi durumda dava konusuz kalır. Mahkemece dava konusuz kaldığından esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davanın açıldığı tarihdeki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderleri ve vekalet ücreti hükmeder.
8. Tahliye Taahhütnamesi İle Kiralananın Tahliyesi Davası Hangi Sürede Açılmalıdır?
Tahliye davası veya tahliye yoluyla icra takibinin, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 30 gün içinde açılmış olmalıdır. Bu hak düşürücü süredir. Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süre koruyucu niteliği yoktur. Ancak yapılan icra takibi süreyi koruyacağından bir ay geçtikten sonra da dava açılabilir.
Bir aylık sürenin sonu resmi tatile rastlarsa, tatilden sonraki gelen ilk mesai gününde yapılan icra takibi veya dava süresindedir.
Turkish