A. Vekalet Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 502. maddesinin birinci fıkrasına göre vekâlet sözleşmesi; vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir. Geniş anlamda bir iş görme sözleşmesi olan vekâlet sözleşmesiyle vekil, kendisine verilen işin ya da işlemin vekâlet verenin irade ve yararına uygun olarak yapılmasını üstlenir.

Vekâlet sözleşmesi ile vekil, müvekkiline karşı iş görme borcu altına girer. Bu bir hizmet edimi, geniş anlamda iş edimi, bir başkası lehine faaliyet de olabilir. Hukuki fiillere ilişkin vekâlette vekil, müvekkilinin menfaatine olarak hukuki işlemler gerçekleştirmek, özellikle subjektif haklar iktisap etmek, kullanmak ve devretmeyi yükümlenir (Yalçınduran T.: Vekalet Sözleşmesinde Ücret, Ankara 2007, s. 35).

Bu tanımlamadan vekâlet sözleşmesinin unsurları: vekilin, bir iş görme borcunu üstlenmesi; iş görme borcunun, başkasının menfaatine yapılması; iş görme borcunun, müvekkilin iradesine uygun olarak yerine getirilmesi; vekilin, edim sonucunu değil, edim fiilini üstlenmesi; vekilin, iş görme borcunu yerine getirirken bağımsız hareket etmesi; ücret (ki bu unsur zorunlu değildir) biçiminde sıralanabilir ( Hukuk Genel Kurulu 19.03.2019 tarih 2017/1750 E. , 2019/321 K. Sayılı kararı).

Türk Borçlar Kanunu vekalet sözleşmesi ile taraflara yükümlülükler getirmiştir. Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmek, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmek,  vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür. Vekâlet veren ise, vekâletin gereği gibi ifası için vekilin yaptığı giderleri ve verdiği avansları faiziyle birlikte ödemek ve yüklendiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.

Günümüzde vekalet sözleşmesi tesis edilerek birçok iş yerine getirilmektedir. Vekalet ilişkisinin en çok görüldüğü alan taşınmaz satımı, devri gibi işlemlerdir. Vekil, vekalet verenin iradesinin aksine gayrimenkulü vekalet görevini kötüye kullanılarak kötüniyetli 3. kişiye devretmesi halinde,  tapudaki tescil yolsuz tescil olacaktır. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK 1024/2).

Yolsuz tescil halinde, vekalet veren kişi, Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.

B. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılmasının Tespiti Bakımından Aranan Haller

Vekalet görevinin kötüye kullanılmasının tespiti bakımından incelenmesi gereken bazı hususlara değinmek gerekirse:

1- Taşınmazı Rayiç Değerine Nazaran Çok Düşük Bir Bedelle Satılıp Satılmadığının Değerlendirilmesi

Uygulamada vekâletin kötüye kullanılması durumlarının, özellikle vekilin satmakla yetkili kılındığı bir taşınmazı rayiç değerine nazaran çok düşük bir bedelle satarak devrettiği hâllerde yoğunlaştığı görülmektedir. Ancak, Hukuk Genel Kurulunun 19.12.2019 tarihli ve 2017/1-1272 E., 2019/1399 K.; 02.12.2020 tarihli ve 2017/1-1252 E., 2020/992 K. sayılı kararlarında da vurgulandığı gibi malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez.

Vekil eden tarafından, vekalet görevinin kötüye kullanılmasından kaynaklı tapu iptali ve tescil davası açıldığında; mahkemece yerinde keşif yapılarak taşınmazların sözleşme tarihlerindeki gerçek değerleri saptanmalı ve temliklerin vekil eden davacının bilgisi dahilinde gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti yapılmalıdır. Çekişme konusu taşınmazın satış tarihi itibariyle keşfen saptanan değeri ile vekil tarafından satış bedeli arasında fahiş bir fark olmaması gerekir.

Nitekim Yargıtay 1. Hukuk Dairesi bir kararında, “çekişme konusu taşınmazın değerinin tespitine ilişkin olarak iki farklı heyetten bilirkişi raporu alındığı, ilk raporda taşınmazın satış tarihindeki değerinin 235.072.00 TL, ikinci raporda ise 427.390.00 TL olarak tespit edildiği, gerek tapuda gösterilen satış değeri, gerekse davacının eşi İlkay’ın hesabına yatırıldığı belirtilen 150.000 TL bedel ile keşfen belirlenen değerler arasında fahiş fark bulunduğu, vekil ile diğer davalı …’in birbirlerini tanıdıkları, bu olgular bir arada değerlendirildiğinde davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket etmek suretiyle davacıyı zararlandırdıkları açıktır.”(1.Hukuk Dairesi, 14/04/2021 tarih, 2020/1142 E. , 2021/2270 K.)  hükmüne yer vermiştir.

2-    Davalıların İşbirliği İçinde, Vekil Edenin Yararı İle Bağdaşmayacak Şekilde Satış Yapılıp Yapılmadığı Değerlendirilmesi

Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

Türk Borçlar Kanununun (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiştir. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi bir kararında, “çekişme konusu taşınmazın satış tarihi itibariyle keşfen saptanan değerinin 85.501,73 TL olduğu, kayıt maliki davalı …’ın ise taşınmazı 55.000,00 TL ‘ye satın aldığını belirttiği, …tarafından satış bedelinin ödendiğine dair herhangi bir belge sunulmadığı, vekil … ile davalı …’ın birbirlerini tanıdıkları,… tarafından aynı akitle davacının babası dava dışı İsmail’e ait taşınmazın da davalı …’a devredildiği olguları birlikte gözetildiğinde vekil … ile kayıt maliki davalı …’ın el ve işbirliği içinde hareket ederek davacıyı zararlandırdıkları açıktır.” (1.Hukuk Dairesi, 15.03.2021 tarih, 2019/2908 E. , 2021/1434 K.)  hükmüne yer vermiştir.

3-     Taşınmazı Satın Alan 3. Kişinin İyiniyetli Olup Olmadığının Değerlendirilmesi

Vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK’nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilimiştir. Nitekim bu görüşten hareketle, “kötü niyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 08.11.1991 tarih 1990/4 esas 1991/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.

TMK’nın 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1.fıkrasında “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde öngörülmüştür.

Tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Zira, bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu bakımdan, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyi niyetli gözükeni değil özünde iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu açıktır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi bir kararında, “…taraflara davalı …’a yapılan temlik nedeniyle taraflara delillerini bildirmesi için süre verilmesi, ilk el … İnşaat …Ltd. Şti’ne yapılan temlikte vekalet görevinin kötüye kullanılıp kullanılmadığının yukarıdaki ilkelere göre araştırılması, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı tespit edildiği takdirde sonraki maliklerin edinimlerinde iyiniyetli olup olmadıklarının araştırılması, ipotek lehtarı olan davalı …’ın alacağına mahsuben cebri icra yoluyla taşınmazı satın aldığına göre ipotek akit tablosu ve … 2. İcra Müdürlüğünün 2013/5971 Esas sayılı dosyası getirtilerek durumu bilen ya da bilmesi gereken kişi olması durumunda TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir. ” (1.Hukuk Dairesi, 30/03/2021 tarih, 2020/2987 E.  ,  2021/1890 K.)  hükmüne yer vermiştir.

C. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davasında Zamanaşımı Süresi

Vekil eden ile vekil arasındaki iç temsil ilişkisinde zamanaşımı, Türk Borçlar Kanunu 147. madde uyarınca 5 (beş) yıldır. Vekâlet sözleşmesinde vekilin aldıklarını müvekkile iade etmesine ilişkin olan verme borcu ve müvekkilin bunları talep hakkı, bu madde uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabi bulunmaktadır.

Sözleşmeden doğan alacaklarda zamanaşımının alacağın muaccel olduğu tarihten başlayacağı tartışmasızdır.

Vekil eden ile vekil arasındaki iç temsil ilişkisi yönünden sözleşmesinin en önemli unsurları arasında, vekilin hesap verme borcu gelmektedir. Vekil, yaptığı işin hesabını vermeye ve müvekkili nam ve hesabına edindiği her şeyi iade etmeye, iade edinceye kadar da almış olduğu şeyleri saklamaya mecburdur. Vekilin hesap verme borcu, vekâlet sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte doğup, işin vekil tarafından yürütülmesi sırasında ve sona ermesinde de devam etmektedir. Bu nedenle de vekilin aldıklarını geri verme borcunda zamanaşımı vekâlet sözleşmesi sürdükçe işlemez. Bir başka deyişle iade borcunda muacceliyet, vekilin hesap vermesi veya sözleşme ilişkisinin bitmesi ile başlar (Hukuk Genel Kurulunun 2011 tarihli ve 2011/13-161 esas ve 2011/276 karar sayılı).

Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında ileri sürülen hukuki sebepten (dış temsil ilişkisi) ötürü 5 yıllık zamanaşımı süresi geçerli değildir. Davanın niteliğine göre bu tür iddiaların süreye tabi kılınmaksızın her zaman ileri sürülmesinin olanaklı bulunduğu tartışmasızdır.

D. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası

           Nerede Açılır

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 2. maddesinde ”Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu Kanunda ve diğer kanunlarda aksine düzenleme bulunmadıkça, Asliye Hukuk Mahkemesi diğer dava ve işler bakımından da görevlidir.” düzenlemesine yer verilmiştir. Bu durumda, mülkiyet hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasına bakmakla görevli ve yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu kuşkusuzdur. Bu davada yetki kuralı kesindir.

E. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davasında İspat

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) 190. maddesinde, “İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.” şeklinde hüküm altına alınmıştır.

Vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını ispat yükünün de açıklanan bu genel hükümler uyarınca iddiayı ileri süren davacı tarafa ait olacağı açıktır.

Aynı şekilde vekilin, vekil edene hesap borcu çerçevesinde taşınmazların satış bedelini davacıya ödediğini ispat külfeti vekile düşmektedir.

Konuyla ilgili yargıtay kararları için tıklayınız.