Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,  Borçlar kanununun 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türüdür. Bu sözleşme ile iş sahibi bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt eder.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çok sık karşımıza çıkar. Arsa sahibi bağımsız bölüm karşılığında bina yapması için arsasını müteahhide verir. Anılan sözleşmeyle, arsa sahibi, arsası üzerinde yapılacak bağımsız bölümlerden bir kısmını müteahhide devretme karşılığında bağımsız bölümlere sahip olacaktır. Müteahhit ise, arsa sahibinin arsası üzerinde inşaat yapmanın karşılığı olarak kendisine kalan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satarak gelir elde etmektedir.

Uygulamada çok sık rastlanan bir sözleşme türü olduğu için bu sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklara da çok sık rastlanılmaktadır. Bağımsız bölümlerin devrinin yapılmaması bu uyuşmazlıkların başlıca sebebidir. Üçüncü kişilerin de sözleşmeye dahil olmasıyla devir talebinin nasıl yapılacağı zorluklara sebep olmaktadır.

Aşağıda incelenecek farklı durumlarda arsa sahibi, müteahhit ve üçüncü kişilerin tapuda tescil talep hakkı doğabilmektedir. Türk Medeni Kanunu 716. maddesinde tescile zorlama (ferağa icbar) davası düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, ‘’Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.’’

Sözleşme uyarınca üzerine düşen sorumluluğu yerine getiren kimse, ifa borcu doğan malikin kaçınması hâlinde mülkiyetin kendi adına tescilini hâkimden isteyebilir. Tescile zorlama davası ancak tapuda taşınmazın maliki olan kimseye karşı açılır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tescile zorlama davası açılabileceği durumlar ayrı başlıklar halinde incelenecektir. Burada uygulamada sıklıkla görülen durumlar göz önüne alınarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde açılabilecek tescile zorlama-ferağa icbar davası çeşitleri sıralanmıştır.

TESCİLE ZORLAMA DAVASININ AÇILABİLECEĞİ DURUMLAR

1-Müteahhidin Arsa Sahibine Açacağı Tapu İptal Tescil Davası

2-Arsa Sahibinin Müteahhide Açtığı Tapu İptal Tescil Davası

3-Arsa Sahibinin Üçüncü Kişiye Açtığı Tapu İptal Tescil Davası

4-Üçüncü Kişinin Arsa Sahibine Açtığı Tapu İptal Tescil Davası

5-Üçüncü Kişinin Müteahhide Açtığı Tapu İptal Tescil Davası

‘SATIŞ VE HASILAT PAYLAŞIMLI KONUT YAPIM SÖZLEŞMESİNDE ARSA SAHİBİ VE YÜKLENİCİNİN 3. KİŞİLERE KARŞI SORUMLULUĞU’ başlıklı yazımız için tıklayınız.